| 2008年世界金融危机爆发，给全球经济带来了重大损失，其源于金融业高度发达的美国房地产市场，它提醒了我们风险相对较低的个人住房按揭贷款风险如不加以防范与控制，后果是极其严重的。为谨防房地产市场泡沫，遏制投资、投机型购房行为，改善住房信贷结构，国家有关部门2009年末出台了一系列的宏观调控政策。因此，在新的宏观调控形势下，个人住房按揭贷款风险防范，具有极为重要、迫切的现实意义。 一、加强贷前调查、贷时审查管理 1．严密的贷款操作流程。坚持贷前审查，贷时审批分离原则，各个部门的职责分工要清楚合理，内部岗位分工要明确，防范操作风险和道德风险，使各个环节相互牵制，相互监督。推行个人住房按揭中心的业务运作模式，统一标准和条件，实行严格的审贷分离，不仅可以使人力资源、信息资源、技术资源得到充分整合利用，还可以减少或杜绝因操作不规范、审查不严格而形成的贷款风险。 2．严把个人住房按揭的审核关。坚持面谈制度，对借款人及其配偶或共有人的身份、购房行为的真实性、还款能力、购房的用途等进行认真的核实。例如可以与公安部门加强联系，通过公安部门的户籍管理制度，对借款人的身份进行核实；对其提供的收入证明的真实性可以通过社保部门或工商税务部门等途径进行核实；还可以要求客户提供税单、现金流量证明或资产证明予以佐证。 3．严格按揭房产的评估认证。在个人住房贷款业务中，银行对房产的估价是至关重要的，是银行发放个人住房贷款的重要步骤，也是银行进行贷款风险转移的重要手段。然而，目前我国绝大部分银行在办理个人住房贷款时，往往以借款人的住房交易价格作为核定贷款额度的依据，这给银行带来了潜在的风险。因为交易价格是受买卖双方及多种因素制约的，未必能真实反映房屋的实际价格。如买卖双方为了申请高额贷款，很可能故意将交易价格抬高，而房地产交易管理部门在审批时，可能只注意买卖双方是否为了逃避少交契税而估价过低。因此，为了防范风险，银行应独立对房产进行正确估价，并考虑在发生重大违约风险需要处理按揭房产时所产生的各种费用，科学合理确定按揭房产的贷款抵押价值，以免出现不足以偿还贷款本息的情况。 4．严格合理确定按揭成数。根据承担的风险大小、市场供求、市场价格，交付时间，分别借款人购房消费行为性质和购房动机，合理确定按揭贷款成数，不为竞争而随意提高按揭成数，减少按揭房产价值因外部形势波动而大幅缩水所产生的风险。 二、加强贷后的风险跟踪管理，规避偿还风险 在发展住房按揭贷款业务的过程中，商业银行应适时建立“两项制度”，即贷后对借款人访问制度和对按揭楼盘的跟踪制度。一是对借款人进行贷后跟踪调查和分析，监测偿还风险，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施；针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，最大限度减少贷款偿还风险。二是建立对按揭楼盘的动态跟踪系统，及时掌握工程进度、资金运用等情况，了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，为按揭贷款继续发放提供依据；三是对贷款档案资料和按揭物权证的占管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和按揭物权证的遗失。 三、建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制 严格对一手房开发商的审核。对于一手房开发商资质及信用状况除要求其提供营业执照、开发资质证书、财务报表、法人资格证明等材料外，还可以通过工商、税务等渠道了解其有无拖欠贷款或其他信用问题；还应加强对开发商开发手续完备性进行审查，开发商提供所开发项目的“五证”是否齐全、有效、合法，开发项目是否适销对路，期房会否造成“烂尾”情况等。 加强对中介公司和评估机构的管理。停止与一些注册资本小，操作不规范、诚信度不高的中介机构的合作，尤其是那些自身没有房产交易，仅提供融资配套服务的服务机构。要重点支持那些优质、大型、注重品牌的房产中介，对他们也可提供适当的优惠政策，用政策优惠来促使他们规范自身行为。提高对评估机构的要求，评估机构应由银行指定，而非二手房经纪公司引进，并且应对评估公司的资质有所要求，银行应当与评估机构建立责任约束机制，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任，必要时还可要求其开立保证金帐。 四、引入保险机制，保障贷款安全 目前，我国的房地产保险还处于一种供求“双冷”的尴尬境地：一方面，房地产保险品种单一；另一方面，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少购房者认为住房作为一种不动产不可能丢失，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而导致对房地产保险的片面认识严重制约了对房地产保险的市场需求，同时也让银行贷款面临更大风险。 为进一步保障贷款安全，个人住房按揭贷款的按揭房产除了进行财产保险外，保险公司也可试办贷款的信用保险或贷款综合险。一旦出现风险，银行可直接向保险公司行使保险权益，使债权获得最大限度的保障，实现风险合理有效的转移，把贷款风险控制到最低限度，也可使银行从繁琐的法律纠纷中解脱出来。目前在西方国家，如英国、意大利等都建立了较为完善的住房按揭贷款保险机制。当然这些国家的保险公司自身也有一套完整的风险防范制度。如建立风险储备基金，完善的再保险制度，推行创新按揭保险品种，对借款人的借款资格和偿债能力科学审查办法等。总之，国外完善的风险防范保险机制为按揭贷款体系的运作奠定了一个稳固的基础，推动了住房按揭贷款业务的发展，这方面的经验值得国内同行借鉴。 五、加快金融体制改革，进一步拓宽房地产业融资渠道 一是推行个人住房贷款证券化。住房贷款证券化是指金融机构把所持有的房产按揭贷款转化为可在金融市场上流通的有价证券，可以增加信贷资产的流动性，活跃金融市场，产生可预见性现金流入，以支持更多的人能买房。同时可以转移、分散商业银行所承受的风险，将以往由一家金融机构承担的金融风险，分散到尽可能广范围的投资者共同分担。一是进一步拓宽房地产业融资渠道。房地产业是周期长、风险高、资金密集型和管理密集型的投资行为，在国际市场中房地产业有信托投资基金、企业上市融资、企业债券、银行房贷等多种融资方式；而目前我国房地产开发融资渠道非常单一，基本上只有银行贷款一条路。因此，要降低银行按揭贷款的风险，就应该开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具，改革银行一家独自支撑整个市场的局面，让更多的公民可以有更多的投资渠道。 六、进一步建立健全个人信用体系和住房贷款的法律体系 建立个人信用体系的目标在于促进和培育社会信用，形成诚信的制度规范和社会环境，对于防范个人信用风险，促进个人住房按揭贷款业务的健康发展有着非常积极的作用。商业银行应建立、完善借款人信用评价体系，改变逆向、被动选择的局面，积极推动政府牵头组织金融机构和其他相关政府职能部门共同完善、健全个人信用体系，逐步建立全社会范围内完整的个人信用登记系统， 个人住房按揭贷款业务在我国对改善城镇居民住房条件、扩大内需，促进国民经济发展所发挥的作用越来越大，国家应根据有关规定出台保障商业银行个人住房按揭贷款安全的配套法律法规，明确个人住房按揭各方当事人的权利和义务，对按揭房产的登记、按揭债权转移、房产中介的法律责任、按揭贷款的追偿，甚至是个人破产制度等问题都做出明确的规定，依法保护个人住房贷款业务参与各方的利益。 |
