美国的次贷危机，简单地说，就是让一些信用级别较低的消费者或次级信用者纷纷进入房地产市场，购买超过其收入所能承担的住房，并经过按揭证券化，将银行信贷风险转移到资本市场。同时，房地产业是最典型的资金密集型行业，没有金融的支持，也就没有房地产的发展。与美国次贷危机发生前的情况相似，近年来我国利率水平较低，由于商业银行为追求利润而放松贷款条件导致我国住房贷款突飞猛进，住房价格持续攀升，如何认识和化解银行零售业务的风险，笔者根据自己多年的信贷实践谈几点浅见。
　　一、风险分析
　　1．相对于企业贷款，个人住房按揭贷款具有手续简便、利率低，近年来我国房屋销售价格持续上涨，购买商品房已经不仅仅是满足个人需求，而成为一种重要的投资产品。由于各家银行的激烈竞争，加之贷款客户家庭情况千差万别，高度分散，而信贷人员相对较少,或业务素质不高、责任心不强，或为单纯追求考核指标，在业务的操作过程中打擦边球的现象较为普遍，在贷款条件和资格审查中往往流于形式，如信贷人员未进行面谈而形成“面谈记录”，银行甚至为了与开发商搞好关系，违规放贷时有发生。一是开发商为了缓解资金压力，铤而走险，虚拟借款人或一房多贷，或开发商勾结资产评估机构把炒作的房价当成有消费需求支撑的合理房价，使合同销售价格明显高于市场同档次房屋水平，造成事实上的“零首付”，取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。另一方面，在发生贷款纠纷时，按照最高人民法院的司法解释，建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等，优先受偿银行的抵押权，也就是说抵押的房屋为预售房时，处置抵押物所得必须优先支付工程款和工人工资，剩余部分才能归还银行贷款。二是投机炒房者一人多贷，或开发商把一些房屋抵债给施工方，当购买或积压的房屋无法在短期内变现，或出现房地产市场价格低于按揭贷款余额时，部分投资炒房者可能会“断供”。同时，在申请贷款等材料上借款人、保证人签字是否属实、代签人是否授权等，贷款究竟由借款人承担、实际借款人承担或者共同承担在法律上争议较大，商品房买卖合同常常被法院认定无效或者被撤销。　
　　2．由于我国居民收入的不完全货币化和较低的透明度，个人信用评估缺乏比较公允的评价方法和中介机构，提供的收入证明随意性较大，个私业主所提供的纳税证明也不能真实反映其收入状况，银行无法把握借款人真实的偿还能力和贷款期限。面对每年新增的授信业务指标，目标市场定位在低收入人群，则风险难以控制，如果对客户的工作单位或收入来源要求过高，业务发展很难做到一定的量，因此，贷款人的收入状况已出现逐年下滑的趋势，目标客户较少，市场环境日趋复杂。尤其是在房贷利率提高的情况下，一些高估自己消费能力的贷款客户，因企业停产破产收入下降、或因疾病、离婚、职业变化等因素的制约，便会选择提前还款，尤其是部分借款人自身陷入债务危机，加之部分金融机构未能及时办理抵押登记手续，所购房产往往被查封、拍卖，用以抵债，银行便无法依抵押登记获得优先受偿权，都增加了业务拓展中的风险和不确定因素。美国发生的次贷危机还存在着信用分级，可以通过证券化方式分散贷款银行的风险，而我国银行发放房贷时几乎不存在信用分级的前提，使我国金融机构面临着比美国贷款机构更大的风险。“存短贷长”的资本结构，不仅存在利率和支付风险，还有货币贬值给银行带来的损失。目前，许多银行在经营意识上，都将操作风险等同于金融犯罪，这无疑会使金融机构无意识地缩小操作风险的管理范围，可以说，到目前为止，操作风险尚缺乏统一的定义、普遍认同的衡量标准、没有可以公开获取的数据库和成熟的控制技术，致使风险管理水平提高缓慢。
　　3．近年来，许多银行推出的激励考核机制大多是侧重于对业务发展的奖励，为了追求利润和市场占有率，部分商业银行相继推出了住房按揭+“循环贷”等新产品，一是在产品设计上往往未能进行充分的论证，尽管银行要求借款人出具不将款项用于股票、股本和权益性投资等承诺，但是这些审核条件多为形式要素且缺乏有效监管。房地产业是最典型的资金密集型行业，由于房价持续走高，开发商利用多头授信、借新还旧等方式获取信贷资金，掩盖了贷款的真实质量。由于期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，它在本质上是一种债权。当开发项目不能按期交付使用甚至烂尾等，或因为无法通过质量检测，部分房屋出现质量问题引起业主和开发商产生纠纷，从而导致借款人拒还银行贷款，常常违约事件的发生具有批量爆发、处置难等特点。近20年的国际金融风波都给我们带来一定的启示，由其是“住房按揭贷款是优质资产”的神话更为当前应行业敲响了警钟。
　　4．信贷人员既要拓展业务，又要强化贷后管理，很难做到不相容岗位的相互牵制，有的银行对催收信函及送达材料等往往不注意留存证据，有的等到借款人连续多期违约之后，或借款人已经查无下落时，及时送达便成为影响诉讼效率的一大难题。更有甚者有的担保单位以银行授权催款为由要求借款人还款后卷款而逃，造成借款人“一贷二偿”。同时，我国关于信贷方面的法律法规《物权法》、《担保法》和《贷款通则》等，主要是针对生产性企业贷款而制定的，而针对个人消费信贷领域的法律目前还属空白，缺乏实质性的法律保障，也难以得到政府在政策上的支持。银行进行这样的诉讼，不仅要耗费巨大的人力、精力，和高额的处置成本，大批量案件同时立案还会导致案件的大量积压和法官审判力量的消耗。同时，由于个人破产制度等尚未建立，贷款长期逾期，形成坏帐，只要贷款人没有死亡，就无法核销。随着国家宏观调控的力度不断加大，和其它产业相比较，房地产业对于经济周期具有更强的敏感性。国际经验表明，个人住房贷款风险通常在5～10年后开始暴露，如果房价一旦向下逆转，聚集在银行体系中的这些风险就会爆发出来，使我国的房贷逐步步入违约高风险期。
　　二、对策思考
　　1．按照银监会个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%，因此必须对贷款人的婚姻证明、是否存在先期债务，营业执照、税单、首付款等进行认真的核实，根据借款人的工作情况、甚至文化程度、专业技能等方面综合平衡后合理确定贷款期限和还款比例，坚决杜绝为了业务竞争而变相降低按揭贷款门槛的行为发生。对收入不稳定的群体，应实行两套房产抵押或追加担保和差异化的首付款比例，并要求抵押人出具“给银行抵押的房产不属于抚养家属必须的居住房”的书面承诺，并针对不同经济状况的抵押人采用不同的利率标准，在授信业务的具体操作中，信贷员当面核验借款人身份证明后，对借款合同、划款授权书、抵押登记等法律文本也要当面签定，并仔细检查合同中对送达地址如实际居住地或经营地，联系方式等信息的真实性，信贷档案应分类严格保管，他项权证等抵押物的物权凭证（一级档案）应入库保管，二级档案由档案管理人员专人保管，一旦纠纷形成，有利于法院提高审判效率和判决的有效执行。
　　2．要最大限度地提升监管技术含量和监管人员的业务素质。需要对原有的规章制度进行不断地完善，充分利用各种平台，通过多方式、分层次的培训，全面提高操作人员的综合业务水平，明确岗位职责，特别是对新出台的法规和准则，有关部门要及时将其“翻译”成具有可操作性的规范要领，定期与不定期地开展业务大检查，做好贷款相关账务的核对工作。对一房多贷或一人多贷问题，根据我们的信贷经验，应以记载所购房屋相关信息和购房人信息的数据表为基础，对其中的房屋地址、购房合同看是否是复印件，首付款凭证是正式发票还是收据，房屋产权登记证编号、姓名、身份证、联系电话等记录内容是否有涂改或重复的，再延伸调查开发商和房屋产权登记处等有关部门确定是否真正购房，是否一处房产多次申请贷款。对单位统一还贷和同一楼盘贷款问题，应调阅有疑点的借款人在相关银行网点还款的会计凭证，看贷款时间是否相对集中，如发现储蓄存款凭条序列号连续，存款经办人签字笔迹一致，则极有可能为开发商批量还款，再延伸房地产公司，关注个人按揭贷款资金入账后的帐务处理，如作应付账款或长期借款而未作收入，则为开发商办理的虚假按揭。
　　3．目前法律对银行监管贷款使用职责的要求越来越高，在贷前审查时，信贷人员对拟与商业银行合作的开发商和按揭楼盘必须进行实地考察楼盘建设进度和质量，对其资金实力、资质等级、资信状况、价格定位、是否取得商品房预（销）售许可证、督促开发商按时、按质、按量完成开发项目，并对主要管理人员的品德等真正做到心中有数。同时要设立专门的部门或由专人负责办理房屋抵押登记、以物抵债等事务，做到及时登记备案并做好档案的移交和抵押权证的保管，不得委托中介机构办理。在按揭贷款期限内，受政策、市场变化的影响，商业银行无疑要承担房地产可能贬值的巨大市场风险，在个人住房按揭贷款中，房产评估是防范贷款风险的非常重要的措施，必须由具有国家认定资格的房地产评估人员进行，由国家注册房地产估价师签署估价报告书，并要求开发商按所担保的一定比例存入保证金，约定当借款人不能按时履约时，银行有权直接扣收保证金。要注意开发商通过人为虚增房价套取银行资金，客观上造成银行发放“零首付”贷款，把防范“假按揭”作为个人购房贷款管理的重中之重。笔者认为，由于各地零售业务发展差别较大，对不同风险品种和地区应实施差异化管理，建立合理的考核机制和激励机制，不能单纯考核贷款的发放和市场占比，更要重视贷款质量和贷款回收，逐步打造一支专业化的人才队伍，增强员工的归属感和忠诚度，对不良余额、不良率上升幅度较大的品种和地区应严格实行“叫停机制”。
　　4．加强对房地产市场的调查和研究，根据风险收益以及内部资金期限结构，确定合理的业务发展目标和产品定价。由于对不良消费贷款的清收成本高、难度大，按揭贷款发放后，客户经理应密切关注借款人的还款情况，加强对抵押物的动态监测和风险报告制度，对没有按时还款的每旬要有一个催收电话；对连续二期没按时还款的要上门催收，对潜在的风险早发现、早处理，充分发挥律师在按揭风险预防中的作用，对催收信函及时送达、相关凭证等进行档案化管理，以便于法院尽快进入实体审理。对于还款记录良好的优质客户，实行差异化服务，牢牢抓住现有优质客户，不断挖掘新的优质客户，逐步打造银行零售业务的品牌，对于还款意愿差，贷款损失风险较大或难以联系到借款人的贷款，要通过依法诉讼、仲裁等法律手段，行使抵销权、代位权，对借款人及其配偶、借款人的家庭、合伙人、保证人等进行追偿，尤其是要充分利用诉前保全措施，及时控制债务人的财产，对“假按揭”、“假首付”，涉嫌违法犯罪的要移送司法机关，避免不必要的批量诉讼。最后，加快信息科技的投入，在金融产品与服务日益同质化的今天，制度要靠人来执行，人是商业银行内部控制系统的决定要素，没有正确的价值观和职业操守，再健全的制度，也会导致道德风险或案件的发生。而有制度不执行，比没有制度更可怕，从管理学的角度看，好的企业文化更有助于人们价值观念、道德规范的形成，让风险意识渗透到每一位员工的思想深处，逐步实现从合规制度到合规文化的转变，从被动合规到主动合规转变。